Eine Wohnung zur Vermietung lohnt sich, wenn die Nettomietrendite über dem Darlehenszins liegt. Wie du Brutto- und Nettorendite berechnest, welche Kosten Anfänger vergessen und welche Städte 2026 die besten Zahlen liefern.
Kurz gesagt
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Unter 3 Prozent ist teuer, über 5 Prozent gut.
- Nettomietrendite zieht Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung und Leerstand ab; sie liegt meist ein Prozentpunkt darunter.
- Der Hebel: Liegt die Nettorendite über dem Kreditzins, arbeitet das Fremdkapital für dich.
- Steuerlich: zwei Prozent Abschreibung, Zinsen und Kosten absetzbar, Verkauf nach zehn Jahren steuerfrei.
Bruttomietrendite
Die einfachste Kennzahl: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Eine Wohnung für 250.000 Euro mit 850 Euro Kaltmiete bringt 10.200 Euro im Jahr, also 4,1 Prozent. Für einen ersten Blick reicht das, für eine Entscheidung nicht, weil Kaufnebenkosten und laufende Kosten fehlen.
Nettomietrendite
Zum Kaufpreis addierst du die Nebenkosten, von der Miete ziehst du die nicht umlegbaren Kosten ab: Hausverwaltung rund 25 bis 35 Euro je Monat, Instandhaltungsrücklage je nach Alter ein Euro je Quadratmeter monatlich, Leerstandsrisiko zwei bis vier Prozent der Miete, Mietausfall, Kontoführung. Im Beispiel: Gesamtkosten 275.000 Euro, Nettomiete rund 8.800 Euro, Nettorendite 3,2 Prozent. Diese Zahl vergleichst du mit dem Kreditzins und mit Alternativen wie einem ETF oder einer Anleihe.
Der Hebel
Finanzierst du 70 Prozent mit einem Kredit zu 3,5 Prozent und bringt das Objekt 4 Prozent netto, verdienst du an jedem geliehenen Euro einen halben Prozentpunkt zusätzlich zur Rendite auf dein Eigenkapital. Liegt der Zins über der Nettorendite, zahlst du drauf und hoffst auf Wertsteigerung. Das ist Spekulation, keine Kapitalanlage. Die Tilgung baut in jedem Fall Vermögen, ist aber Liquidität, die du monatlich aufbringen musst.
Steuern bei Vermietung
Mieteinnahmen sind steuerpflichtig, aber Zinsen, Verwaltung, Reparaturen, Fahrten und die Abschreibung von zwei Prozent des Gebäudewerts (drei Prozent bei Neubauten ab 2023) sind abziehbar. In den ersten Jahren entsteht oft ein steuerlicher Verlust, der dein Arbeitseinkommen mindert. Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Diese zehn Jahre sind der wichtigste Grund, warum Immobilien als Anlage für Gutverdiener attraktiv sind.
Wo 2026 die Zahlen stimmen
In München und Hamburg liegen Bruttorenditen bei 2,5 bis 3 Prozent, unter dem Kreditzins. In Leipzig, Dresden, Hannover, Bremen und Nürnberg sind 4 bis 4,5 Prozent erreichbar, in Mittelstädten und im Umland 4,5 bis 5,5. Höhere Rendite bedeutet meist geringere Wertsteigerung und höheres Leerstandsrisiko. Die Region mit dem richtigen Verhältnis liegt oft eine halbe Stunde außerhalb der Metropole.
Was Anfänger vergessen
Sonderumlagen für Dach und Fassade, Mietrecht mit Mietpreisbremse und Kappungsgrenze, die Zeit für Mieterwechsel, die Eigentümerversammlung, der Energieausweis, die Heizungsfrage nach dem Gebäudeenergiegesetz. Wer sich das nicht antun will, kauft einen Immobilien-ETF oder eine Anleihe und schläft besser. Wer es tut, bekommt Hebel, Steuervorteil und einen Sachwert.
Zum Ausprobieren
Baufinanzierungs-RechnerKaufpreis, Bundesland, Eigenkapital, Zins und Tilgung: Rate, Nebenkosten und Restschuld nach der Zinsbindung.ETF-Sparplan-RechnerRate, Rendite, Laufzeit: Wie sich dein Sparplan über die Jahre entwickelt, mit Kurve und Zinseszins.Häufige Fragen
Wie hoch ist eine gute Mietrendite?
Netto über dem Kreditzins, also 2026 über 3,5 Prozent. Brutto ab 4,5 Prozent gilt als solide, ab 6 Prozent sollte man nach dem Haken suchen.
Lohnt sich eine Wohnung mit 3 Prozent Rendite?
Nur mit hohem Eigenkapital und Wertsteigerungserwartung. Als reine Ertragsanlage ist Tagesgeld dann besser.
Was ist mit möblierter Vermietung?
Sie bringt 20 bis 40 Prozent mehr Miete und umgeht teilweise die Mietpreisbremse, kostet aber Verschleiß, Verwaltung und häufige Wechsel.
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