Bauzinsen um 3,5 Prozent, Preise nach der Korrektur wieder leicht steigend, Mieten auf Rekordniveau: 2026 ist Kaufen wieder rechenbar, aber nicht überall. Die Faustformeln, die zeigen, wann sich Eigentum lohnt.
Kurz gesagt
- Kaufpreis-Miete-Verhältnis: unter 25 Jahresmieten spricht für Kaufen, über 30 für Mieten.
- Rate plus Instandhaltung sollte nicht mehr als 35 Prozent des Nettos kosten.
- Mindestens die Nebenkosten plus zehn Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital.
- Haltedauer unter zehn Jahren: Mieten, weil die Nebenkosten sonst nicht verdient sind.
Die Lage 2026
Nach dem Preisrückgang von 2022 bis 2024 haben sich die Kaufpreise stabilisiert und steigen in den Metropolen wieder leicht. Die Bauzinsen für zehn Jahre liegen zwischen 3,2 und 3,8 Prozent, Mieten steigen in den großen Städten um vier bis sechs Prozent im Jahr. Das Ergebnis: In vielen Regionen ist die monatliche Belastung eines Kaufs mit der Miete vergleichbar, und die Tilgung baut Vermögen, während die Miete weg ist. In München, Frankfurt und Hamburg bleibt Mieten dagegen oft günstiger.
Faustformel eins: Kaufpreis zu Jahresmiete
Teile den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Unter 25 ist Kaufen attraktiv, zwischen 25 und 30 ausgeglichen, über 30 spricht für Mieten. Eine Wohnung für 400.000 Euro mit 1.200 Euro Kaltmiete liegt bei 27,8. In Leipzig und Dresden liegen die Werte um 24, in München über 35.
Faustformel zwei: Belastung
Die Rate aus Zins und Tilgung plus eine Instandhaltungsrücklage von einem Euro je Quadratmeter im Monat sollte 35 Prozent des Haushaltsnettos nicht übersteigen. Bei 5.000 Euro netto sind das 1.750 Euro. Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung trägt das ein Darlehen von rund 370.000 Euro. Wer die Grenze reißt, hat keinen Spielraum für Kinder, Jobwechsel oder höhere Zinsen nach der Zinsbindung.
Faustformel drei: Eigenkapital
Die Kaufnebenkosten von 8 bis 13 Prozent müssen aus eigener Tasche kommen, dazu mindestens zehn Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen sind das rund 45.000 Euro Nebenkosten plus 40.000 Euro, also 85.000 Euro. Mehr Eigenkapital senkt den Zins spürbar: Zwischen 60 und 80 Prozent Beleihung liegt oft ein halber Prozentpunkt.
Die Haltedauer
Die Nebenkosten sind verloren, und sie amortisieren sich nur über Wertsteigerung und gesparte Miete. Wer unter zehn Jahren bleibt, fährt mit Mieten fast immer besser. Wer 20 Jahre bleibt, hat am Ende ein abbezahltes Objekt, der Mieter hat Kontoauszüge. Die Rechnung kippt zugunsten des Kaufs, je länger der Horizont ist.
Was der Rechner nicht zeigt
Eigentum bindet: an einen Ort, an einen Zustand, an Nachbarn. Es kostet Zeit für Verwaltung, Handwerker und Eigentümerversammlungen. Dafür bietet es Ruhe vor Kündigung und Mieterhöhung und im Alter mietfreies Wohnen. Wer mobil bleiben will oder muss, mietet und investiert die Differenz in ein Depot. Das ist keine schlechtere Entscheidung, nur eine andere.
Zum Ausprobieren
Baufinanzierungs-RechnerKaufpreis, Bundesland, Eigenkapital, Zins und Tilgung: Rate, Nebenkosten und Restschuld nach der Zinsbindung.KreditrechnerKreditsumme, Zins, Laufzeit: Monatsrate, Gesamtzinsen und Tilgungsplan, auch für die Umschuldung.Häufige Fragen
Sind die Preise 2026 zu hoch?
Gemessen an den Mieten sind sie in Metropolen hoch, in Mittelstädten und im Osten angemessen. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis deiner Region sagt es dir.
Sollte ich auf fallende Zinsen warten?
Fallen die Zinsen, steigen die Preise. Der Zeitpunkt lässt sich nicht optimieren, die eigene Belastbarkeit schon.
Wie viel Eigenkapital ist ideal?
Nebenkosten plus 20 Prozent des Kaufpreises geben die besten Zinsen. Weniger geht, kostet aber Zins und Sicherheit.
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