Immobilie verkaufen: Preis, Zeitpunkt, Steuer

Wer verkauft, entscheidet über den Preis mit der Vorbereitung. Wie du den Wert bestimmst, welche Unterlagen vorher fertig sein müssen, wann die Spekulationsfrist greift und ob ein Makler sein Geld wert ist.

Den Wert bestimmen

Drei Verfahren liefern den Wert: das Vergleichswertverfahren mit Verkaufspreisen ähnlicher Objekte aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse, das Ertragswertverfahren aus Miete und Liegenschaftszins für vermietete Objekte und das Sachwertverfahren aus Bodenrichtwert und Gebäudewert für Einfamilienhäuser. Für die erste Einordnung reicht eine Schätzung aus Vergleichspreisen und Bodenrichtwert; ein Gutachten für 1.500 bis 3.000 Euro ist bei Erbstreit, Scheidung oder besonderen Objekten sinnvoll. Der Angebotspreis liegt fünf bis acht Prozent über dem Zielpreis, nicht mehr, sonst bleibt das Objekt liegen und wird verbrannt.

Unterlagen, bevor das Inserat online geht

Aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis (Pflicht bei Besichtigung, sonst Bußgeld), Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Versammlungen, Wirtschaftsplan und Höhe der Rücklage, Rechnungen für Sanierungen, Mietverträge bei Vermietung. Interessenten, die dreimal nachfragen müssen, bieten weniger.

Der Zeitpunkt

Frühjahr und Herbst sind die stärksten Zeiten, weil Käufer vor dem Sommer und vor dem Jahresende umziehen wollen. Wichtiger als die Saison ist die Zinslage: Sinkende Bauzinsen bringen mehr Käufer in den Markt. Und die Spekulationsfrist: Zwischen Kauf und Verkauf müssen zehn Jahre liegen, sonst ist der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern. Ausnahme: Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, verkauft steuerfrei.

Vorbereitung, die Preis bringt

Kleine Reparaturen, frische Farbe, aufgeräumte Räume, gutes Licht, professionelle Fotos. Diese fünf Punkte bringen laut Maklern drei bis fünf Prozent, kosten aber unter 3.000 Euro. Größere Sanierungen vor dem Verkauf lohnen sich selten, weil Käufer ihren eigenen Geschmack einbauen wollen. Eine neue Heizung kann sich bei alten Ölkesseln lohnen, weil sie eine Finanzierungshürde beim Käufer beseitigt.

Mit oder ohne Makler

Ein Makler kostet den Verkäufer seit 2020 mindestens die Hälfte der Provision, meist 3,57 Prozent, bei 500.000 Euro also 17.850 Euro. Dafür übernimmt er Bewertung, Exposé, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlung. Wer Zeit hat und ein Standardobjekt in gefragter Lage verkauft, spart das Geld. Bei Erbengemeinschaften, Denkmalschutz oder schwacher Nachfrage ist der Makler sein Honorar oft wert.

Vom Angebot zum Notar

Verlange eine Finanzierungsbestätigung der Bank, bevor du reservierst. Der Notar wird vom Käufer gewählt und bezahlt, den Vertragsentwurf solltest du trotzdem prüfen: Übergabetermin, Zahlungsfrist, Zustand, Inventar, Haftungsausschluss. Die Zahlung fließt erst nach Vormerkung im Grundbuch, die Übergabe erfolgt nach Zahlungseingang. Das dauert typischerweise sechs bis acht Wochen.

Häufige Fragen

Was kostet ein Verkehrswertgutachten?

Ein Kurzgutachten 500 bis 1.000 Euro, ein Vollgutachten nach Immobilienwertermittlungsverordnung ab 1.500 Euro. Für Gericht und Finanzamt braucht es das Vollgutachten.

Muss ich beim Verkauf die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Ja, wenn ein Darlehen mit Zinsbindung vorzeitig abgelöst wird. Bei niedrigem Altzins kann sie mehrere Prozent der Restschuld betragen; nach zehn Jahren seit Vollauszahlung ist die Kündigung kostenlos.

Wie lange dauert ein Verkauf?

In gefragten Lagen vier bis acht Wochen bis zum Notar, in schwachen Regionen sechs Monate und mehr. Ein realistischer Preis ist der größte Beschleuniger.