Zum Kaufpreis kommen je nach Bundesland 8 bis 13 Prozent Nebenkosten, die keine Bank finanziert. Was Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler kosten und wo du sparen kannst.
Kurz gesagt
- Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Saarland, Thüringen.
- Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent, gesetzlich festgelegt.
- Makler bis 3,57 Prozent je Seite, seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision.
- Bewegliches Inventar wie Küche und Sauna aus dem Kaufpreis herausrechnen spart Grunderwerbsteuer.
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten und Ländersache. Bayern verlangt 3,5 Prozent, Hamburg 5,5, Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen 5,0, Sachsen 5,5, Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern 6,0, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein 6,5 Prozent. Bei 400.000 Euro sind das zwischen 14.000 und 26.000 Euro. Sie wird nach der notariellen Beurkundung fällig, und erst nach Zahlung gibt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung frei, ohne die kein Grundbucheintrag erfolgt.
Notar und Grundbuch
Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und die Grundschuld für die Bank. Seine Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und liegen bei rund einem Prozent des Kaufpreises, das Grundbuchamt verlangt weitere 0,5 Prozent für Eigentumsumschreibung und Grundschuldeintragung. Verhandeln ist nicht möglich, aber die Grundschuld sollte nicht höher als nötig eingetragen werden.
Makler
Seit Dezember 2020 dürfen Käufer von Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens die Hälfte der Provision tragen. Üblich sind 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer je Seite, in manchen Regionen weniger. Beim Kauf direkt vom Eigentümer entfällt der Posten ganz. Provisionen sind verhandelbar, besonders in Märkten mit langen Vermarktungszeiten.
Weitere Posten
Gutachter für die Bewertung 500 bis 1.500 Euro, Bankbearbeitung meist entfallen, Bereitstellungszinsen bei langer Wartezeit bis zum Abruf, Umzug, Renovierung, Küche. Für die Finanzierung kommt die Grundschuldbestellung hinzu, die im Notarposten enthalten ist. Wer neu baut, zahlt Erschließung, Vermessung und Baugenehmigung.
Sparen bei der Grunderwerbsteuer
Bewegliche Sachen wie Einbauküche, Sauna, Markisen und Gartenhaus sind keine Immobilie. Wer sie mit realistischem Wert separat im Kaufvertrag ausweist, zahlt darauf keine Grunderwerbsteuer. Bei 15.000 Euro Inventar in NRW sind das 975 Euro. Das Finanzamt akzeptiert bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises ohne Nachfrage, wenn die Werte plausibel sind. Bei Neubauten kann ein getrennter Grundstücks- und Bauvertrag die Steuer auf den Grundstückspreis beschränken, sofern kein einheitliches Vertragswerk vorliegt.
Was das für die Finanzierung heißt
Banken finanzieren Nebenkosten nur mit Aufschlag oder gar nicht. Sie müssen als Eigenkapital vorhanden sein. In NRW sind bei 400.000 Euro rund 48.000 Euro Nebenkosten fällig, in Bayern rund 36.000 Euro. Wer die Nebenkosten mitfinanziert, zahlt einen höheren Zins und beginnt mit einem Darlehen über dem Wert der Immobilie.
Zum Ausprobieren
Baufinanzierungs-RechnerKaufpreis, Bundesland, Eigenkapital, Zins und Tilgung: Rate, Nebenkosten und Restschuld nach der Zinsbindung.Häufige Fragen
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Etwa vier bis sechs Wochen nach der Beurkundung, mit einer Zahlungsfrist von einem Monat nach Bescheid.
Kann ich Nebenkosten steuerlich absetzen?
Bei Eigennutzung nicht. Bei Vermietung gehören sie zu den Anschaffungskosten und werden abgeschrieben, die Grundschuldkosten sofort als Werbungskosten.
Zahlt der Verkäufer auch Nebenkosten?
Seine Hälfte der Maklerprovision, die Löschung alter Grundschulden und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung an seine Bank.
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