Eine Baufinanzierung ist ein Vertrag über 30 Jahre mit Entscheidungen, die am ersten Tag fallen. Wie Zinsbindung, Tilgungssatz und Sondertilgung zusammenspielen und welche Restschuld du dir nach zehn Jahren leisten kannst.
Kurz gesagt
- Zinsbindung 2026: 10 Jahre um 3,4 Prozent, 15 Jahre um 3,6, 20 Jahre um 3,8. Lang binden, wenn die Rate passt.
- Tilgung mindestens 2 Prozent, besser 3: Bei 2 Prozent dauert die Rückzahlung über 30 Jahre.
- Sondertilgung von 5 Prozent im Jahr und Tilgungssatzwechsel kostenlos vereinbaren.
- Restschuld nach der Bindung mit 5 Prozent Zins durchrechnen; wer dann scheitert, hat zu viel gekauft.
Die Annuität
Ein Annuitätendarlehen hat eine feste Rate aus Zins und Tilgung. Weil die Zinsen auf die Restschuld berechnet werden, sinkt der Zinsanteil jeden Monat und der Tilgungsanteil steigt. Bei 300.000 Euro, 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung beträgt die Rate 1.375 Euro. Nach zehn Jahren sind rund 72.000 Euro getilgt, die Restschuld liegt bei 228.000 Euro. Bei 3 Prozent Tilgung ist die Rate 1.625 Euro und die Restschuld nach zehn Jahren 193.000 Euro.
Zinsbindung
Die Zinsbindung ist die Zeit, in der der Zins garantiert ist. Zehn Jahre sind Standard, 15 und 20 kosten 0,2 bis 0,5 Punkte mehr. Bei 3,5 Prozent Zinsniveau ist eine lange Bindung eine Versicherung gegen Zinsen von 5 oder 6 Prozent im Jahr 2036. Wer nach zehn Jahren ohnehin kündigen darf, bekommt mit 15 oder 20 Jahren Bindung Sicherheit ohne Nachteil: Fallen die Zinsen, kündigst du nach zehn Jahren kostenlos, steigen sie, bleibst du im alten Vertrag.
Tilgung
Eine Tilgung von einem Prozent bedeutet bei 3,5 Prozent Zins eine Rückzahlung über rund 45 Jahre, zwei Prozent über 32 Jahre, drei Prozent über 24 Jahre, vier Prozent über 19 Jahre. Wer mit 40 kauft, sollte bei Renteneintritt schuldenfrei sein, also mindestens drei Prozent tilgen. Ein Tilgungssatzwechsel, zweimal während der Bindung kostenlos, gibt Spielraum bei Kindern oder Gehaltssprüngen. Sondertilgungen von fünf Prozent der Darlehenssumme im Jahr sind bei den meisten Banken kostenlos und der beste Ort für Boni und Erbschaften.
Die Restschuld
Nach Ende der Zinsbindung wird die Restschuld zum dann aktuellen Zins weiterfinanziert. Rechne sie mit fünf Prozent durch: 228.000 Euro Restschuld bei fünf Prozent und drei Prozent Tilgung ergeben eine Rate von 1.520 Euro statt 1.375. Passt das ins Budget, ist die Finanzierung stabil. Passt es nicht, war der Kaufpreis zu hoch oder die Tilgung zu niedrig.
Bausteine
KfW-Kredite für effiziente Neubauten oder Sanierungen mit Zinsvorteil, Bausparverträge als Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung, Förderung für Familien mit Kindern bei niedrigem Einkommen. Ein Volltilgerdarlehen mit Zinsbindung bis zur letzten Rate gibt es mit Zinsabschlag und ohne Restschuldrisiko, aber ohne Flexibilität. Zwei Darlehen mit unterschiedlicher Bindung streuen das Zinsrisiko.
Der Beleihungsauslauf
Banken staffeln den Zins nach dem Anteil des Darlehens am Beleihungswert, der meist zehn Prozent unter dem Kaufpreis liegt. Bis 60 Prozent gibt es den besten Zins, bis 80 Prozent leicht mehr, über 90 Prozent deutlich mehr. Eigenkapital senkt nicht nur die Summe, sondern auch den Preis jedes geliehenen Euros. Und: Vergleiche mindestens drei Angebote, die Unterschiede liegen 2026 bei 0,3 bis 0,6 Punkten, das sind bei 300.000 Euro über zehn Jahre 10.000 bis 18.000 Euro.
Zum Ausprobieren
Baufinanzierungs-RechnerKaufpreis, Bundesland, Eigenkapital, Zins und Tilgung: Rate, Nebenkosten und Restschuld nach der Zinsbindung.KreditrechnerKreditsumme, Zins, Laufzeit: Monatsrate, Gesamtzinsen und Tilgungsplan, auch für die Umschuldung.Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Nebenkosten plus 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises. Ohne Eigenkapital finanzieren nur wenige Banken, zu deutlich höheren Zinsen.
Sollte ich Bereitstellungszinsen vermeiden?
Sie fallen an, wenn das Darlehen nicht abgerufen wird, meist nach 6 bis 12 Monaten mit 0,25 Prozent im Monat. Bei Neubau eine lange bereitstellungsfreie Zeit vereinbaren.
Ist ein Bausparvertrag sinnvoll?
Als Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung in zehn Jahren ja, wenn die Abschlusskosten von einem Prozent der Bausparsumme durch den gesicherten Zins gerechtfertigt sind. Als Sparanlage nicht.
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