Berlin hat die Preise in zehn Jahren verdreifacht und verdient trotzdem unter dem Bundesschnitt. Die Kaufkraft liegt bei 96, die Mieten bei 15 Euro für Neuverträge, während Bestandsmieter oft unter 8 Euro zahlen. Ein Markt mit zwei Geschwindigkeiten.
Kaufen oder mieten?
28,3 JahresmietenKaufpreis geteilt durch JahreskaltmieteZwischen 25 und 30 ist es ausgeglichen: Kaufen lohnt bei langem Horizont und Eigenkapital.
milinia meint
- Neuvermietungen 15 Euro, Bestandsmieten im Schnitt 7,50 Euro: Wer eine alte Wohnung hat, hält sie.
- Kaufpreise 5.100 Euro je Quadratmeter, Prenzlauer Berg und Mitte über 7.000, Marzahn und Spandau um 3.500.
- Grunderwerbsteuer 6 Prozent, Gewerbesteuerhebesatz mit 410 Prozent niedrig für eine Metropole.
- Gehälter in Technologie und Start-ups auf Münchner Niveau, in Verwaltung und Dienstleistung unter Bundesschnitt.
Wohnen
Bestandswohnungen kosten 5.100 Euro je Quadratmeter, in Mitte, Prenzlauer Berg und Charlottenburg über 7.000, in Marzahn, Spandau und Reinickendorf um 3.500. Der Anstieg von 2.000 auf 5.500 Euro zwischen 2013 und 2022 war der stärkste in Deutschland, die Korrektur seither rund 10 Prozent. Der Mietmarkt ist gespalten: Neuvermietungen kosten 15 Euro kalt, oft 20 in gefragten Lagen, während der Bestand nach Mietspiegel bei 7,50 Euro liegt. Die Mietpreisbremse gilt bis 2029, wird aber bei möblierten und befristeten Wohnungen umgangen. Wohnungssuche dauert Monate.
Verdienen
Median 4.300 Euro brutto, in Technologie, Start-ups und Beratung deutlich mehr, in Verwaltung, Gastronomie und Kultur weniger. Kaufkraftindex 96, unter dem Bundesschnitt. Berlin hat die höchste Selbstständigenquote und den größten Niedriglohnsektor unter den Metropolen; der Median verdeckt eine breite Spreizung.
Steuern und Abgaben
Grunderwerbsteuer 6 Prozent. Der Gewerbesteuerhebesatz von 410 Prozent ist der niedrigste unter den Metropolen und ein Grund für die Start-up-Dichte. Grundsteuerhebesatz nach der Reform 470 Prozent. Kirchensteuer 9 Prozent, aber die niedrigste Kirchenmitgliedschaft in Deutschland.
Investieren
Die Bruttorendite liegt bei 3,5 Prozent, in Außenbezirken bei 4,5. Berlin bleibt der Markt mit dem größten Aufholpotenzial, weil die Preise trotz Verdreifachung unter Hamburg und Frankfurt liegen und die Stadt jährlich um 40.000 Menschen wächst, während der Neubau stockt. Risiken: politische Eingriffe wie der gekippte Mietendeckel 2021, die Vergesellschaftungsdebatte und die Mietpreisbremse. Wer investiert, wählt Lichtenberg, Neukölln-Süd, Pankow-Nord und Spandau mit Anschluss ans neue Siemensstadt-Quartier.
Der milinia-Blick
Berlin ist die Stadt, in der Bestandsmieter reich und Neuankömmlinge arm sind. Wer eine alte Wohnung hat, sollte sie behalten und investieren. Wer neu kommt, rechnet mit Münchner Mieten bei Bremer Gehältern.
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