München ist die teuerste Stadt Deutschlands mit den höchsten Gehältern, der niedrigsten Grunderwerbsteuer und einer Mietrendite, die unter dem Bauzins liegt. Wer hier kauft, kauft Sicherheit, nicht Ertrag.
Kaufen oder mieten?
32,9 JahresmietenKaufpreis geteilt durch JahreskaltmieteÜber 30 spricht das Verhältnis für Mieten und Investieren der Differenz, außer der Horizont ist sehr lang.
milinia meint
- Kaufen nur mit Horizont über 15 Jahren; das Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 33 spricht für Mieten.
- Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent ist der einzige Kostenvorteil beim Kauf in Bayern.
- Umland mit S-Bahn: Dachau, Erding, Freising bieten 30 Prozent günstigere Preise bei 30 Minuten Fahrt.
- Gehaltsverhandlung mit Münchner Vergleichswerten: 15 bis 20 Prozent über Bundesschnitt sind normal.
Wohnen
Bestandswohnungen kosten 2026 im Schnitt 8.300 Euro je Quadratmeter, in Schwabing, Bogenhausen und der Altstadt über 11.000, in Neuperlach und Milbertshofen um 6.500. Nach dem Rückgang von 2022 bis 2024 um rund 15 Prozent steigen die Preise seit 2025 wieder leicht. Neuvermietungen liegen bei 21 Euro kalt je Quadratmeter, eine Dreizimmerwohnung mit 80 Quadratmetern kostet 1.700 Euro kalt. Die Bruttomietrendite von 3 Prozent liegt unter dem Bauzins; Kapitalanleger setzen hier auf Wertsteigerung, nicht auf Ertrag. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis von rund 33 ist das höchste in Deutschland.
Verdienen
Der Median für Vollzeit liegt bei 5.300 Euro brutto, in Technologie, Automobil, Versicherung und Beratung deutlich höher. Der Kaufkraftindex von 128 ist Spitze, aber nach Wohnkosten bleibt netto weniger übrig als in Nürnberg oder Leipzig. Wer aus einer anderen Stadt nach München wechselt, sollte 20 Prozent mehr Gehalt verlangen, sonst ist es ein Abstieg.
Steuern und Abgaben
Bayern hat mit 3,5 Prozent die niedrigste Grunderwerbsteuer, was beim Kauf einer Wohnung für 600.000 Euro 18.000 Euro gegenüber Nordrhein-Westfalen spart. Der Gewerbesteuerhebesatz von 490 Prozent ist hoch, der Grundsteuerhebesatz nach der Reform 824 Prozent, wobei Bayern mit seinem Flächenmodell niedrigere Messbeträge hat. Kirchensteuer 8 Prozent.
Investieren
München bleibt der sicherste Immobilienmarkt Deutschlands mit Wertsteigerungen von rund 5 Prozent jährlich über 20 Jahre. Für Kapitalanleger mit hohem Eigenkapital und langem Horizont sinnvoll, für Renditeorientierte nicht. Das Umland entlang der S-Bahn bietet 4 Prozent Rendite bei 30 Prozent niedrigeren Preisen. Alternativen zur Immobilie sind hier besonders sinnvoll: Wer die Differenz zwischen Miete und Kaufrate in einen ETF steckt, hat nach 20 Jahren oft mehr.
Der milinia-Blick
München lohnt sich für Verdiener, nicht für Anleger. Wer hier ein Gehalt über 6.000 Euro hat, spart mehr als überall sonst. Wer hier mit 4.000 Euro lebt, spart weniger als in Leipzig mit 3.000.
Zum Ausprobieren
Baufinanzierungs-RechnerKaufpreis, Bundesland, Eigenkapital, Zins und Tilgung: Rate, Nebenkosten und Restschuld nach der Zinsbindung.Brutto-Netto-Rechner 2026Steuerklasse, Kinder, Kirche, Zusatzbeitrag: Was von deinem Brutto übrig bleibt, monatlich und im Jahr.Teilen
